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等待城市更新的海口主城区局部，新旧小区交错。

陈标志/摄 这场被称为海口“史上最大规模”的城市更新，既是补齐民生短板，也被市场视为观察海南地产与城市投资逻辑切换的重要窗口。

中房报记者 陈标志丨海口报道 海南自贸港核心引领区海口，正在破解“成长烦恼”。

9月22日，海口市自然资源和规划局正式对外公布《海口市城市更新专项规划（2025~2035年）》（以下称“海口城更规划”），这份城市更新纲领性文件给出了明确的答案：未来10年，海口将以中心城区约215.

76平方公里建成区为主战场，对71.

09平方公里存量空间实施系统更新，推动城市发展从增量扩张转向存量提质。

据悉，2022年以来，海口已实施19个城中村、成片开发及危旧小区自主改造项目，惠及5.

3万人。

在自贸港封关运作全面落地的背景下，这场被称为海口“史上最大规模”的城市更新，既是补齐民生短板，也被市场视为观察海南地产与城市投资逻辑切换的重要窗口。

━━━━ 海口的“体检报告” 记者了解到，此轮更新的底层逻辑，源自一份并不轻松的“体检报告”。

根据《2024年海口市城市体检报告》，海口在“住房-小区（社区）-街区-城区”四个大维度、14个小维度和61项指标中，暴露出多层次的发展短板。

在住房维度方面，海口市老旧城区的安全耐久性不足与功能设施滞后问题最为突出。

以白龙北片区为例，30.

2%的住宅存在结构安全隐患，81.

3%的楼栋存在消防设施缺失、楼道占用等问题，70.

5%的住宅需要进行适老化改造，而数字化、节能化改造需求覆盖近九成楼栋。

在小区和社区层面，城区公共服务设施的缺口同样显著。

重点片区调查显示，约85.

7%的社区养老服务设施未达标，71.

4%的社区缺乏合规的婴幼儿照护服务；

停车泊位缺口约5130个，新能源充电桩缺口2586个，44.

6%的小区缺乏专业化物业管理。

“一老一小”的配套欠账，成为民生领域最紧迫的痛点。

把视野拉大到整个城区，系统性短板更加明显：严重易涝积水点数量上升至12处，应急供水保障率仅为12.

5%，远低于安全宜居标准；

消防站服务半径覆盖率不足55%。

海口城更规划还列举了一个数据：海口机动车保有量快速增长叠加路网供给不足，高峰期机动车平均速度已下降至26.

56公里/小时。

海口城更规划将海口面临的核心矛盾，归纳为六大系统性问题—— 城市结构功能亟待优化——城市功能过度集中于中心组团，“东西两翼、一江两岸”的格局尚未真正形成；

产业空间效能与商业活力双重不足——商业空间供应过剩与业态同质并存；

生态价值转化能力欠缺，“绿水青山”未能有效变成“金山银山”。

另外，海口在民生保障、特色风貌、安全基础设施支撑亦各有欠账…… 随着海南自贸港全岛封关运作全面落地，制度红利加速释放，人口结构将由季节性“候鸟型”向高素质“国际化、年轻化”社群演变，产业动能将由“地产依赖”向“实体赋能”跃迁——城市空间供给与品质提升，必须跟上这场“人、产、城”关系的系统性重构。

对于海口而言，城市更新已不是“要不要做”的选择题。

━━━━ 71平方公里“更新地图” 国贸商圈——海口最早期的城市更新项目，昔日城中村如今焕新颜。

陈标志/摄 记者梳理这份3.

2万余字的海口城更规划了解到，规划划定了清晰的城市更新“作业面”。

规划研究范围覆盖海口市中心城区509.

10平方公里，包含中心组团、长流组团、江东片区三大功能组团；

规划范围则锁定中心城区内约215.

76平方公里的建成区，其中城镇开发边界内建成区194.

5平方公里——这是本轮城市更新的主战场。

其中，经城市体检与第三次国土调查数据摸底，海口识别出的更新资源底盘规模为71.

09平方公里。

其中，城中村是最大的一块，达30.

66平方公里；

旧工业（仓储）区8.

6平方公里，旧商业区8.

41平方公里，老旧小区7.

65平方公里，历史文化街区、旧城区与旧镇区5.

78平方公里。

此外，还有生态空间7.

56平方公里和市政管网、交通路网等基础支撑空间2.

42平方公里。

那么，海口城市更新究竟怎么干？

上述规划文本也清楚地载明—— 规划将全市统筹划定为42个更新片区——城市中心组团31个、西海岸的长流组团5个、江东新区6个，平均规模约3平方公里，并围绕商圈提级、产业振兴、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽七大主导方向实施差异化引导。

在实施方式上，“少拆多改、有机更新”的导向十分明确：拆除新建类10.

88平方公里，占比约15.

32%；

整治提升类28.

10平方公里，占比约39.

53%；

拆整结合类32.

10平方公里，占比约45.

16%。

后两类合计约85%，意味着大拆大建并非主旋律。

时序上，规划期内将实施总规模约64.

18平方公里：“十五五”期间（2025~2030年）重点推进约27.

8平方公里，涵盖历史文化保护、商业复兴、产业转型及两翼组团城中村改造；

“十六五”

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